Инвестиции за рубежом: в Европе, США и других странах – Куда инвестировать за рубежом: разбор популярных вариантов

Инвестиции за рубежом обзор самых популярных активов

Многие российские инвесторы предпочитают вкладывать свой капитал в иностранные инвестиционные активы. Главная причина такого поведения состоит в том, что у них нет доверия к финансовой системе России. Инвестиции за рубежом представляются им гораздо более надежными.

Чаще всего российские капиталовложения размещаются в следующих инвестиционных инструментах:

• недвижимости;
• готовом бизнесе;
• банковских счетах.

Каждое из перечисленных направлений инвестирования имеет собственные особенности. Каждому из них присущи не только плюсы, но и минусы. В связи с этим выделить самый лучший актив для инвестиций за рубежом не представляется возможным.

Объекты недвижимости

Большинство российских инвесторов заинтересованы во вложении своих сбережений именно на зарубежном рынке жилой недвижимости. Делается это из трех основных соображений.

Во-первых, приобретенную за рубежом недвижимость можно сдавать в аренду. Во-вторых, при необходимости инвестор сам может воспользоваться купленным жильем по прямому назначению. В-третьих, рынок недвижимости в развитых и развивающихся странах показывает уверенный рост. Другими словами, подобные инвестиции помогут не только сберечь вложенные денежные средства, но также преумножить их.

Вложения в расположенную за рубежом коммерческую недвижимость также обладают большой инвестиционной привлекательностью. Их главным минусом, который останавливает многих потенциальных инвесторов, является гораздо более высокая стоимость. Банально, не многие люди располагают суммой необходимой для осуществления подобных инвестиций.

В настоящее время среди россиян самыми популярными странами для таких капиталовложений являются:

• Соединенные Штаты Америки;
• Великобритания;
• Германия;
• Болгария;
• Греция;
• Кипр.

Все инвестиции в недвижимость, находящуюся за рубежом можно разделить на две большие группы. Во-первых, квартиры и нежилые помещения, которые располагаются в курортных зонах. Во-вторых, объекты недвижимости, находящиеся в крупнейших деловых центрах. Объединяет их наличие в таких местах высокого арендного спроса. Другими словами, подобную зарубежную недвижимость несложно сдать в аренду.

При это необходимо учитывать, что подобные инвестиции в каждой отдельно взятой стране имеют очень серьезную специфику. Поэтому прежде чем вкладывать свой капитал в зарубежную недвижимость, нужно тщательно изучить особенности и обычаи делового оборота выбранной страны.

Зарубежный бизнес

Готовый бизнес часто является заветной целью многих российских инвесторов. Действительно, что может быть лучше вложения денег в какую-либо компанию или дело, которое будет приносить надежный доход.

Согласно данным статистики львиная доля таких инвестиций приходится на США и страны ЕС. Объясняется такой выбор достаточно просто. С одной стороны, все эти государства обладают развитой и устойчивой экономической системой. С другой стороны, местное население в большинстве своем представляет выходцев из европейской культуры. Менталитет среднего европейца или американца гораздо ближе к российскому, если сравнить его с жителями Китая, Японии, ОАЭ, Малайзии или Индонезии.

Зачастую подобные инвестиции помогают получить вид на жительство, а потом и гражданство в выбранной стране. В частности, такая ситуация характерна для США и Германии.

Чаще всего частный российский инвестор открывает за рубежом:

• магазин одежды и обуви;
• стоматологическую клинику;
• охранную фирму;
• тренажерный зал;
• детский сад;
• автосервис;
• аптеку.

При этом инвестор может действовать двумя методами. Во-первых, он или кто-то из членов его семье может самостоятельно возглавить купленный бизнес. Во-вторых, всегда существует возможность нанять на работу местного профессионального управляющего.

Банковские счета

Россияне традиционно доверяют инвестициям в банковские вклады. Эта ситуация характерна как для внутреннего российского инвестиционного рынка, так и для вложений за рубежом. При этом считается, что иностранные банки гораздо надежнее тех, что расположены в России. В качестве своеобразного эталона приводят кредитные учреждения Швейцарии.

При этом не все потенциальные инвесторы знают о проблемах некоторой группы вкладчиков именно со швейцарскими банками. Речь идет о евреях, которые подверглись репрессиям во времена Второй мировой войны со стороны фашистской Германии. Многие из них имели деньги на банковских счетах в Швейцарии.

Когда после окончания войны, они пришли в банки за деньгами, их попросили предъявить документы. Естественно, у многих евреев они были утрачены. Узнав об этом, местные банкиры только разводили руками. При этом знание номера счета и содержимого банковских ячеек ничего не меняло. Вспоминая эту историю, можно серьезно усомниться в безопасности хранения денег в банке за рубежом.

Сам механизм функционирования банковского вклада такой же, как и в Российской Федерации. Вкладчик подписывает с банком договор и передает деньги. За это инвестор получает определенные заранее проценты. Банковские процентные ставки по депозитам за рубежом редко превышают 5% годовых.

Помните, инвестиции, осуществлённые за рубежом, не всегда являются более доходными и безопасными, чем те, которые представлены на российском финансовом рынке.

Способы инвестирования. Как инвестировать за рубежом

Чтобы купить зарубежные акции, облигации, взаимные фонды, ETF и другие ценные бумаги, вам нужно открыть счет у брокера, имеющего соответствующую лицензию.

Существует три вида брокеров, с помощью которых вы можете инвестировать свои деньги в зарубежные ценные бумаги:

 

 

На схеме вы также видите способ Страховая компания – Программа накопительного страхования.
Данные программы являются хорошим способом консервативного инвестирования, но в большинстве своем эти страховые компании не дают инвестору возможности выбора инвестиционных фондов. Поэтому далее мы рассмотрим три основных способа инвестирования:

Существуют три вида брокеров, с помощью которых вы можете инвестировать свои деньги в зарубежные ценные бумаги:

1. Биржевой брокер. Такие компании создаются с целью оказания только брокерских услуг.
2. Зарубежные банки. Банки могут наряду с остальными банковскими услугами оказывать брокерские услуги.
3. Страховые компании. Эти финансовые институты также могут выступать в качестве брокеров и приобретать по заявкам своих клиентов фонды и ценные бумаги. Иначе этот способ инвестирования называют английским.

Естественно, когда у инвестора есть выбор, у него возникают вопросы, какой брокер нужен ему – брокерская компания, банк или страховая компания. Очень часто инвестор использует разных брокеров для разных целей – очевидно, что выбор брокера зависит от целей инвестора и от сумм, которые он инвестирует. У каждого брокера есть свои плюсы и минусы и вам стоит их знать, чтобы принять решение.

1. КОМИССИИ. Сколько инвестор платит брокеру за совершение сделок? Этот вопрос волнует всех в первую очередь. Здесь очевидным лидером является биржевой брокер – их комиссии самые маленькие по сравнению с банками и страховыми компаниями. Комиссии банков и страховых компаний идентичны.

   Для сравнения:
   – Брокеры обычно берут от 10 до 100 долларов за одну сделку. Плюс (как правило) дополнительные квартальные комиссии – 25-50 долларов.
   – Страховые компании берут 40-50 долларов за операцию покупки-продажи плюс процент за обслуживание полиса клиента (даже когда страховая компания выступает в качестве брокера, клиенту выписывается полис страхования жизни). Это обходится клиенту в 1-2% в год от инвестируемой суммы.
   – Банки берут брокерские комиссии по-разному, но чаще всего – это процент от суммы сделки. Процент может быть очень существенным – до 2% от суммы сделки. 
   

   Итак, лидером по критерию КОМИССИИ является брокерская компания.
2. ОПЕРАТИВНОСТЬ.
   Брокерские компании исполняют распоряжения клиентов быстрее всех. Интернет брокеры выполнят ваше поручение за 15-20 секунд (если вы покупаете-продаете ликвидные ценные бумаги).
   Чтобы осуществить сделку через банк или страховую компанию, вам придется послать им письменное или онлайн распоряжение, то есть в итоге ваше поручение может быть выполнено за 1-2 дня.
   Если вы не активный трейдер, а пассивный инвестор, для вас неважно, как быстро ваше поручение будет исполнено – за 20 секунд или за 2 дня. С другой стороны, трейдерам никак не стоит использовать для своих операций банки и страховые компании.
   Лидер по критерию ОПЕРАТИВНОСТЬ – брокерская компания.
3. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ (какие инвестиционные инструменты вы можете купить).
   Вот здесь вы можете столкнуться с рядом проблем, если у вас есть счет только в брокерской компании. Брокеры имеют доступ к ценным бумагам, которые торгуются на тех или иных биржах (NYSE, NASDAQ etc). Соответственно, вы, как инвестор, ограничены в выборе инструментов. Например, имея счет у брокера, вы не имеете возможности купить ряд облигаций, взаимных фондов структурированные ноты, хедж фонды. 
   По данному критерию явным лидером выглядит страховая компания – через нее вы можете купить любой фонд, структурированную ноту, любые акции или облигации, хедж фонды.
   Большинство банков тоже имеют доступ ко всем инструментам, но… как показывает практика, многие банки не хотят покупать те ценные бумаги и фонды, которые не приносят им существенную прибыль. Финансовые консультанты постоянно сталкиваются с такими ситуациями – разработав для клиента, имеющего счет в зарубежном банке, обычный инвестиционный портфель, клиент не может купить те или иные фонды через свой банк.
   Лидером по критерию ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ является страховая компания.
4. НАСЛЕДОВАНИЕ. Этому вопросу инвесторы также уделяют много внимания.
   Безусловно, вопрос наследования капитала, находящегося на счету брокера (банка, страховой компании), проще всего и быстрее всего решается в страховой компании, потому что при открытии полиса клиент сразу же указывает наследников и доли, в которых капитал должен быть унаследован.
   С банками и брокерскими компаниями вопрос с наследованием решается гораздо сложнее и дольше. Кроме того, на этот капитал могут претендовать все законные наследники, даже если владелец капитала не хотел бы им ничего передавать. Страховые компании передают капитал ТОЛЬКО тем наследникам, которые указаны в полисе. И это очень важный пункт, касающийся ЗАЩИТЫ КАПИТАЛА.
   
   Лидером по критерию НАСЛЕДОВАНИЕ является страховая компания.
5. СОПУТСТВУЮЩИЕ УСЛУГИ.
   Этот критерий является также важным по той причине, что, открывая счет, инвестор может убить сразу несколько зайцев, то есть воспользоваться другими услугами финансового института. Но это никак не касается брокерской компании, т.к. она предлагает ТОЛЬКО брокерские услуги и ничего более.
   Поэтому здесь можно сравнить услуги, предлагаемые банками и страховыми компаниями. Не думаю, что нужно здесь перечислять все услуги, оказываемые банками – их довольно много и вы их знаете сами. И многим инвесторам очень удобно использовать традиционные банковские услуги (расчеты, банковские карты и т.д.) наряду с брокерскими услугами в «одном окне».
   Страховые компании не предлагают банковские услуги (хотя они могут открыть для вас депозит у банка-партнера или помочь с кредитом под залог полиса), но, с другой стороны, они могут предложить иные услуги, необходимые для клиента. Например, имея полис страховой компании, клиент может перевести свои активы, находящиеся в страховой компании, в траст. 
   Тем не менее, к лидерам по критерию СОПУТСТВУЮЩИЕ УСЛУГИ мы относим банки.
6. ЗАЩИТА КАПИТАЛА. 
   Имеется в виду защита от нежелательных наследников, от кредиторов, от государства и т.д. Как было сказано выше, самая эффективная защита предоставляется страховыми компаниями. Она выражается в следующем:
   а) четкие и неоспоримые условия наследования
   б) возможность передачи капитала в траст с оговоренными условиями по управлению этим капиталом в трасте
   Помимо этого, важным условием защиты капитала от банкротства самой страховой компании является защита 90% капитала государством. Такая защита не предоставляется клиентам  брокерских компаний и банков (хотя определенная защита есть и там).
   Лидер по критерию ЗАЩИТА КАПИТАЛА – страховая компания.
   И, принимая решение о выборе брокера, финансовые консультанты интересуются тем, какую сумму собирается инвестировать клиент. Если вы собираетесь инвестировать суммы более 100 тысяч долларов, консультанты рекомендуют осуществлять инвестиции через страховую компанию из-за более высокой защиты капитала и широких инвестиционных возможностей.

Если же вы собираетесь заниматься активным трейдингом (осуществление нескольких операций покупки и продажи  в месяц или чаще), вам лучше открыть счет в брокерской компании.
А в заключении хотелось бы акцентировать ваше внимание на том, что по статистике активные инвесторы в большинстве случаев проигрывают пассивным инвесторам. Как и активно управляемые фонды в большинстве случаев проигрывают индексным фондам.

Если вы сомневаетесь в выборе способа организации ваших инвестиций, финансовые консультанты расскажут вам более подробно об основных отличительных чертах, преимуществах и недостатках каждого способа.

Инвестиции за рубежом: три основных способа

Инвестировать в зарубежные активы может каждый, совершенно необязательно обладать огромным капиталом и специальными экономическими знаниями. Зарубежные инвестиции являются не такими сложными, как это может показаться на первый взгляд. Рассмотрим основные возможности официальной и легальной покупки активов – облигаций, акций предприятий, паев, а также других способов инвестирования в зарубежную экономику.

Речь пойдет лишь о тех вариантах, которые можно рекомендовать, как надежные в плане защиты от мошенничества. Ведь различные оффшоры, торгующие бинарными опционами и криптовалютами, в абсолютном большинстве являются финансовыми пирамидами. Участие в них никак нельзя назвать инвестированием. Они не занимаются покупкой реальных активов, а лишь до определенного времени перераспределяют деньги между участниками.

Имеются три способа инвестирования в зарубежную экономику:

1. Инвестиционный счет, который открывается в банке.
2. Приобретение активов с помощью услуг брокера.
3. Покупка активов через страховую компанию.

Открытие инвестиционного счета в банке

В России банки являются самой популярной финансовой организацией, поэтому открытие инвестиционного счета – это первое, что приходит в голову при желании инвестировать в зарубежную экономику. Но это далеко не самый оптимальный способ для начала инвестиционной деятельности.

На инвестиционном счете в банке хранятся не деньги, а определенные активы. Банк принимает заявку клиента и приобретает по его поручению акции, облигации, паи различных фондов, а также другие самые различные активы. Как правило, крупные банки входят в финансовые группы, которые включают в себя компании финансового сектора. Поэтому банк сможет создать универсальную услугу по частному банковскому обслуживанию (так называемый Private banking). Благодаря такой услуге, инвестору не потребуется обращаться за финансовыми услугами в другие компании. Такая универсальность, к большому сожалению, является единственным преимуществом системы Private banking.

Недостатков инвестиционного счета в банке более, чем предостаточно:

— индивидуальное банковское обслуживание является достаточно дорогим и доступно только состоятельным людям. Обычно банки не желают рассматривать заявки, сумма которых составляет менее 500 тысяч долларов;

— банк будет предлагать преимущественно свои инвестиционные продукты, которые могут быть менее выгодными, чем аналогичные услуги у конкурирующих финансовых организаций;

— обычно банки назначают более высокие комиссии за доверительное управление, чем предлагают другие финансовые организации;

— резиденты России не могут получать деньги на счета, открытые в зарубежных банках. Соблюдая закон, необходимо сначала вывести прибыль от инвестирования в российский банк, после чего оформить перевод на счет, открытый в зарубежном банке. Нарушение этого закона может обернуться административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственностью.

Брокерский счет

Для тех, кто имеет опыт работы на отечественном фондовом рынке, брокерское обслуживание не является новинкой. В других государствах оно устроено аналогично. Необходимо открыть счет у иностранного брокера, после чего инвестор получает доступ к торгам на бирже, проводимым в режиме онлайн. Можно самостоятельно совершать сделки, покупать и продавать активы, за каждую сделку брокер берет определенную комиссию.

Основные преимущества этого способа инвестирования – самостоятельность и оперативность. Совершение сделок осуществляется практически мгновенно, а ликвидность вашего инвестиционного портфеля находится на максимальном уровне. Основное преимущество в том, что вы всегда сможете выбрать, когда продать или купить выбранный вами актив. Комиссии брокера весьма невилики, за обслуживание финансовый посредник берет сотые доли процента – это намного меньше, чем придется заплатить банку.

При этом есть и недостатки: временные затраты и наличие языкового барьера. Лишь немногие западные брокеры осуществляют техническую поддержку для русскоязычных клиентов, а для самостоятельного тщательного анализа активов потребуется достаточно длительное время.

Для того, чтобы начать работать с американскими или европейскими брокерами, необходимо располагать суммой как минимум 5 тысяч долларов. Некоторые брокеры отказываются работать с клиентами из России из-за повышения уровня политической напряженности. Но при желании всегда можно найти брокера из США, который согласится на сотрудничество. Россияне предпочитают брокерские компании Charles Schwab и Interactive Brokers.

Брокерский счет станет хорошим инструментом инвестирования для опытных трейдеров, которые ценят полный контроль над своими активами и высокую скорость совершения сделки. Некоторые крупные российские брокеры (например, Атон, БКС, Финам и т.д.) предлагают своим клиентам услугу доступа на международные рынки инвестирования. Для открытия такого счета вполне будет достаточно одной тысячи долларов. Клиент получает русскоязычную поддержку, но потребуется оплачивать более высокие комиссии, а набор активов для торговли зачастую ограничен.

Инвестирование через страховую компанию

Инвестирование через страховую компанию еще называют «английским методом», он заключается в приобретении активов, которые юридически оформляют в виде полиса для страхования жизни. Страхование в этом случае является только прикрытием, которое поможет оптимизировать налоги и получить некоторые дополнительные выгоды.

Инвестор получает огромный спектр международных инструментов: фонды ETF, различные деривативы, депозиты в западных банках и т.д. Страховая компания является брокером, который выполняет распоряжения клиентов о покупке и продаже самых различных активов.

Основные преимущества «английского метода»:

— низкие комиссии – страховая компания работает с огромным объемом финансовых инструментов, что обеспечивает уменьшение комиссий. Для инвесторов доступен специальный бонус за лояльность, если вы инвестируете на протяжении 5-10-15 лет, – такого не может предложить ни один частный брокер;

— можно накапливать капитал – если рассматривать “английский метод” как аналог брокерского счета, то порог входа у брокеров будет ниже. Инвестиционные программы начинаются от сумм 20 000 – 30 000 долларов, однако страховые компании предлагают накопительные программы с периодическими платежами 100 – 500 долларов в месяц. Это делает Unit-linked plan самым демократичным способом инвестирования за рубеж;

— предоставляются гарантии на тот случай, если у страховой компании появляются проблемы. 90%-100% средств инвестора сразу же переводятся в траст. Поэтому деньги страховой компании и инвесторов разделены, а если у страховщика появляются проблемы, то клиент рискует только 10% своих средств. Нужно понимать, что защита не распространяется на потери из-за неудачного инвестирования – здесь клиент несет все риски самостоятельно.

Нерыночные преимущества «английского метода»:

— имеется четкая процедура наследования – по закону наследники имеют право на получение наследства через полгода после смерти завещателя. Страховой же капитал выплачивается без задержек тому человеку, который указан в страховом полисе;

— льготы при налогообложении – компании, которые предлагают инвестирование по «английскому методу», зарегистрированы в оффшорах, там нет никаких налогов. Но даже при переводе денег в Россию можно избежать налогообложения – налог начисляется только в том случае, если прибыль превысит ставку рефинансирования;

— анонимность инвестирования – трастовый фонд гарантирует анонимность и неразглашение информации об инвесторе.

Основным недостатком инвестирования по «английскому методу» — их низкая ликвидность. Контракты обычно заключаются на 15-20 лет. Если контракт расторгается в первые 2-3 года после заключения, то инвестор теряет все свои вложения. Нужно хорошо подумать перед подписанием контракта, учесть возможные скачки курса валют. Если инвестор не сможет ежемесячно выплачивать указанные в контракте 100-500, то он теряет всю свою инвестицию. Такие случаи, к сожалению, весьма распространены, когда люди подписывают контракт на грани своих доходов.

Естественно, что идеальных инструментов инвестирования не бывает, поэтому нужно очень тщательно взвесить все плюсы и минусы перед подписанием какого-либо контракта.

---

Было интересно?

Пожалуйста, поделитесь в социальных сетях: И подпишитесь, чтобы ничего не пропустить:

Инвестиции за рубежом: основные направления

Просмотры: 6 892

Комментариев: 1

Для того чтобы инвестировать средства за рубежом, совершенно не нужно обладать значительным достатком или серьезными познаниями в области экономики.

Чтобы осуществлять инвестиции за рубежом, важно знать лишь основные способы произведения таких операций.

к оглавлению ↑

Способы инвестирования за рубежом

Так же, как и во всей экономической системе, существует масса способов увеличить свой капитал, вкладывая средства в зарубежные программы. Но многие из них ненадежны, так как не гарантируют сохранность капитала вкладчика и, по сути, являются финансовыми пирамидами.

Законных, экономически обоснованных способа инвестирования в зарубежную экономику всего три:

• инвестиционный счет, открываемый в банке;
• покупка активов при участии брокера;
• приобретение активов с участием страховой компании.

к оглавлению ↑

Инвестиционный счет: особенности открытия

Наиболее распространенный способ инвестирования — открытие счета в зарубежном банке. На таком счету размещают не непосредственно деньги, а активы, банк по заявке клиента приобретает различные акции или облигации. Многие крупные банки входят в комплексные финансовые организации, дающие возможность инвестору не обращаться в другие компании для выполнения финансовых операций.

Инвестиции за рубежом путем вложения в банки отличаются определенными недостатками:

• такое инвестирование доступно только состоятельным клиентам (банки рассматривают заявки от 500 тысяч долларов). К тому же, обслуживание счета обходится дорого;
• банк предлагает собственные инвестиционные продукты, что не всегда выгодно для клиента;
• невозможность для резидентов России получать средства на счета, которые были открыты за рубежом.

к оглавлению ↑

Инвестирование через брокера

Чтобы получить доступ к биржевым торгам, которые проводятся онлайн, можно открыть счет у зарубежного брокера. При этом за каждую совершенную сделку, которую инвестор может проводить и самостоятельно, брокер будет получать комиссию определенного размера.

Данный способ имеет некоторые плюсы, главные из которых — оперативность и возможность осуществлять действия самостоятельно. Среди минусов — некоторая затратность на комиссии и небольшое количество русскоязычных брокеров.

к оглавлению ↑

Инвестирование через страховую компанию

Инвестиции за рубежом с участием страховой компании, по сути, являют собой приобретение полиса в виде страхования жизни. Комиссия при таком способе обычно достаточно низкая, кроме того, в процессе инвестирования есть возможность накапливать капитал. Еще один плюс — каждая страховая компания предоставляет определенную гарантию. Среди минусов — низкая ликвидность подобных сделок, то есть при расторжении контракта инвестор теряет практически все.

Автор: Нина Кирова

Это вам будет интересно

26 января 14:44

Знаете ли вы, что более 93% всех преуспевающих людей постоянно занимаются инвестированием? И это неудивительно, ведь благодаря грамотному вложению своих средств вполне реально добиться полной финансовой независимости всего за несколько лет. Как утверждает выдающийся инвестор и предприниматель Роберт Кийосаки – только постоянное инвестирование финансов является залогом вашего богатства и процветания. Но мало просто осознавать необходимость инвестиций – нужно еще и понимать, как правильно…

13 января 14:52

Инвестирование средств является обязательным атрибутом успешной жизни каждого финансово грамотного человека. Именно благодаря рациональному распоряжению своими доходами…

6 января 15:30

Считаете ли вы себя финансово грамотным человеком? Ответ на этот вопрос является очень важным. Так, у тех людей, которые грамотно распоряжаются своими финансами, никогда…

3 декабря 19:51

Легендарный Илон Маск, его компания Tesla Motors, автомобили будущего – хотели бы вы поучаствовать в развитии данного проекта? Сегодня у вас есть возможность не просто…

23 ноября 11:15

Хотели бы вы купить акции «Макдональдс», как одной из самых крупных компаний в сфере быстрого питания в мире? Сегодня это сделать существенно проще, чем вы думаете….

5 октября 10:59

Инвесторы, которые выбрали интернет в качестве поля деятельности, оперируют различными суммами. Не у каждого есть солидный капитал, который можно пустить в оборот….

Поделитесь этой статьей в соцсетях:

Нажимая на кнопку «Оставить комментарий», вы принимаете пользовательское соглашение и подтверждаете, что ознакомлены и согласны с политикой конфиденциальности данного сайта.

Инвестиции за рубежом: как выбрать коммерческую недвижимость – Tranio.Ru

9 марта 2016

В какую недвижимость за рубежом вложить капитал: в отель, магазин или торговый центр? Ответ на этот вопрос во многом зависит от стратегии и бюджета, который инвестор готов выделить на покупку. Tranio рассказывает, какие объекты лучше всего выбирать при различных объёмах инвестиций.

Типы коммерческой недвижимости и их параметры Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

Типы объектов	Доходность, % годовых	Срок договора аренды	Преимущества	Недостатки
От 300 тыс. евро
Квартиры (краткосрочная аренда)	5–7	От 1 суток	Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой — выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок	Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой — более быстрый износ
Квартиры (долгосрочная аренда)	2–3	От 1 года	Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса	Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов
Студенческое жильё	4–6	От 6 месяцев	Высокий спрос со стороны арендаторов	По сравнению с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать
От 2,5 млн евро
Доходные дома	3–5	От 1 года	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания
Уличные магазины	3–4	3–10 лет	Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации	Низкая доходность
Супермаркеты	5–6,5	12–15 лет	Высокая доходность, продолжительные контракты	Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность
От 10 млн евро
Дома престарелых	5–6,5	20–25 лет	Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты	Сложно перепрофилировать
Торговые центры	4–6	5–15 лет	Высокая доходность	Риски менеджмента при большом количестве арендаторов
Гостиницы	4–6	10–20 лет	Высокая доходность	Сложно перепрофилировать

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Бюджет от 300 тыс. до 2,5 млн евро

Если вы готовы инвестировать в недвижимость от 300 тыс. до 2,5 млн евро, Tranio рекомендует приобретать квартиры или апартаменты для студентов.

Инвесторы с бюджетом 500–600 тыс. евро часто хотят приобрести классическую коммерческую недвижимость, например торговую или офисную. Однако этих средств недостаточно для приобретения качественного объекта этого типа. В данном случае под качеством мы понимаем невысокие риски актива: расположение, размер, надёжность арендатора, срок и условия договора аренды. Таким инвесторам мы рекомендуем жилую недвижимость для сдачи в аренду. Да, доходность такого вложения будет ниже, но ликвидность, надёжность и прирост капитализации в долгосрочной перспективе — выше. Кроме того, такую недвижимость при необходимости можно использовать в личных целях.

Анна Курьянович Старший консультант по инвестициям

Квартиры для сдачи в долгосрочную аренду

Среди плюсов долгосрочной аренды — стабильный спрос и высокая ликвидность объекта, однако при таких инвестициях есть риск, что арендатор перестанет платить и его будет трудно выселить.

Для сдачи в аренду лучше всего подходят одно- или двухкомнатные квартиры в одном из европейских городов, в районе, популярном у среднего класса. Также можно ориентироваться на студентов и выбрать квартиру вблизи крупного вуза или учитывать спрос сотрудников офисов и купить жильё недалеко от делового квартала.

Доходность в случае долгосрочной аренды составляет около 2–3 %. Инвесторам, которые не готовы заниматься управлением самостоятельно, стоит нанять управляющую компанию, комиссия которой — около 5–15 %. Договоры аренды обычно заключаются на год с правом продления.

Квартиры для сдачи в краткосрочную аренду

Краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной тем, что доходность такого объекта выше (5–7 %) и нет проблем с выселением арендаторов. Однако при этом есть риск простоев, и при краткосрочной аренде квартиры быстрее изнашиваются, чем при долгосрочной.

Покупать квартиры для сдачи в краткосрочную аренду стоит в местах, популярных у туристов. При этом лучше выбирать крупные города, спрос в которых не зависит от сезонности, и тогда можно ориентироваться не только на туристов, но и на бизнесменов, приезжающих в командировки, и на пациентов клиник — в таком случае предпочтительно жильё рядом с деловыми кварталами или, соответственно, поблизости от университетских клиник.

Краткосрочная аренда приносит бóльшую доходность по сравнению с долгосрочной, и в этом случае нет проблем с выселением арендаторов

Краткосрочная аренда подразумевает сдачу посуточно, на наделю или на несколько месяцев. Сдавать жильё в краткосрочную аренду можно, например, через популярный сервис Airbnb. Если инвестор не готов погружаться в бизнес и заниматься менеджментом объекта самостоятельно, может понадобиться помощь управляющей компании, комиссия которой (в зависимости от города, опыта и набора услуг) составляет от 15 до 30 % от стоимости аренды. Зарубежному инвестору в любом случае понадобится помощь в управлении, и команда Tranio готова её предоставить. Мы предлагаем управление квартирами, сданными в краткосрочную аренду, и гарантируем грамотный менеджмент и доходность до 5–7 %.

Студенческие апартаменты

Студенческие апартаменты рядом с хорошим университетом — отличное вложение, так как инвестору будет обеспечен постоянный поток клиентов на долгие годы вперёд, при этом доходность таких объектов выше, чем у обычных квартир. Минус в том, что студенческое жильё в специализированных комплексах быстрее изнашивается, чем квартиры, сдающиеся в долгосрочную аренду. К тому же, студенческие апартаменты сложнее продать, потому что они рассчитаны на конкретную аудиторию, и инвестор не может использовать их для собственного проживания. Но по сравнению с нежилой недвижимостью студенческие апартаменты отличаются высокой ликвидностью.

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании и Германии. Эти рынки надёжны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов. Чтобы правильно выбрать город для инвестирования в студенческое жильё, нужно обращать внимание на наличие поблизости одного или нескольких популярных у студентов учебных заведений, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число свободных квартир, а на доходность повлияет низкий уровень арендных ставок.

«Средняя доходность студенческих апартаментов — от 4 до 6 %. Этот показатель зависит от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество, тем ниже риск и доходность»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Договор аренды обычно заключается на один календарный или академический год.

Бюджет от 2,5 млн до 10 млн евро

Покупателям с бюджетом от 2,5 млн до 10 млн евро Tranio советует приобретать объекты формата стрит-ритейл или супермаркеты. Для этого бюджета подходят также доходные дома, но инвестициями в такие объекты стоит заниматься только тем, кто готов погружаться в управление и периодически решать проблемы жильцов.

Инвестору с бюджетом до 10 млн евро лучше рассматривать в качестве объекта для вложений торговую недвижимость. Часто клиенты с таким бюджетом интересуются покупкой небольшой гостиницы, но мы не рекомендуем рассматривать этот вариант, если вы нацелены на пассивный доход и не готовы быть полностью вовлечённым в управление бизнесом. Помимо больших временных затрат, гостиничное дело требует и определённого опыта.

Анна Курьянович Старший консультант по инвестициям

Доходные дома

Доходные дома отличаются высокой ликвидностью, но, как и в случае с отдельными квартирами, жильцов бывает трудно выселить, поскольку в Европе их права защищены законодательно.

Главная сложность доходных домов — большое количество арендаторов и высокая вероятность возникновения каких-либо вопросов или проблем, требующих времени на решение. Поэтому инвестору обязательно понадобится помощью управляющей компании.

Многоквартирные дома стоит выбирать на рынках, где аренда жилья стабильно пользуется спросом, например в Берлине, где примерно 85 % жителей — арендаторы. Стоит ориентироваться на города с развитым рынком труда: если есть работа, есть и арендаторы, а следовательно, можно быть уверенным в спросе на жильё и стабильном доходе. В Германии к таким городам относятся Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Мюнхен, в Австрии — Вена.

При этом важно обратить внимание не только на особенности города, но и конкретного района: выгодно покупать доходный дом там, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Арендная доходность многоквартирных домов составляет в среднем 3–5 %. Как и в случае с отдельными квартирами, договор аренды обычно заключается на год с правом продления.

Стрит-ритейл

Стрит-ритейл — это небольшие магазины, кафе и рестораны, расположенные на первых этажах жилых домов. Этот формат — типичное решение при застройке центральных улиц крупных городов. Помещения стрит-ритейла отличаются высокой ликвидностью, но низкой доходностью. Часто в Европе продаётся не первый этаж отдельно, а только здание целиком. Поэтому таких объектов, особенно в хороших локациях, мало.

По словам Анны Курьянович, главные показатели ликвидности таких объектов — расположение на торговых улицах с интенсивным пешеходным трафиком и рядом с остановками общественного транспорта, а также привлекательный внешний вид и удобство для посетителей (наличие витринных окон, отдельного входа с улицы и т. д.).

Доходность объектов формата стрит-ритейл составляет в среднем 3–4 %, но на крупных, известных торговых улицах (например, Оксфорд-стрит в Лондоне или Пасео-де-Грасия в Барселоне) она может быть ниже 3 %.

В отличие от других типов недвижимости, арендные контракты у объектов стрит-ритейла обычно короткие — от 3 до 5 лет,— но это компенсируется высоким спросом со стороны арендаторов. В некоторых странах, например в Испании, распространены договоры на 10 лет.

Рекомендуется покупать такой объект, который создаёт минимум проблем при владении — низкорискованный, в хорошей локации, с надёжным корпоративным арендатором, долгосрочным арендным контрактом. При этом желательно, чтобы максимум эксплуатационных расходов нёс арендатор

Супермаркеты

«Это один из наиболее востребованных форматов инвестиций для международных инвесторов. Его популярность обусловлена простотой управления, низкими рисками и высокой доходностью. Но есть и минусы: чем ближе окончание арендного договора, тем ниже ликвидность и выше дисконт на продажу. Ключевым фактором снижения риска является хорошее местоположение»,— говорит Георгий Качмазов.

Выгоднее всего покупать супермаркеты в городских районах с растущим населением, по соседству с другими торговыми точками, притягивающими арендаторов, вблизи остановок общественного транспорта и основных транспортных путей.

Доходность супермаркетов составляет 5–6,5 %. Арендные контракты таких объектов продолжительные — обычно они заключаются на 15 лет.

От того, насколько от инвестора требуется участвовать в управлении коммерческим объектом, зависит тип аренды. Наиболее удобен для собственника договор типа NNN lease (triple net lease): владелец берёт с арендатора плату «в тройном размере», то есть без вычета налога, страховки и расходов на содержание (эти расходы по договору несёт арендатор).

Бюджет более 10 млн евро

При наличии более 10 млн евро Tranio рекомендует инвестировать в дома престарелых. При крупных бюджетах можно также вкладывать средства в торговые центры и отели, однако такие объекты сложны в управлении. К тому же, для покупки крупных и качественных гостиниц и торговых центров требуются инвестиции в размере 30–100 млн евро.

Дома престарелых

Дома престарелых — перспективный вариант для инвестиций, поскольку в Европе растёт количество пожилых людей (по прогнозам Евростата, к 2040 году доля людей старше 65 лет составит более четверти населения Европы), и всё больше пенсионеров нуждаются в специализированном жилье. Основной минус такого объекта (как и в случае со студенческими комплексами) — сложность перепрофилирования.

Комплексы для пожилых стоит искать в Австрии, Великобритании, Германии, США или Франции, в крупных или средних по размеру городах и их окрестностях. Следует обращать внимание на демографическую ситуацию — сколько пенсионеров будет в этом районе в перспективе 10–30 лет (такие данные можно получить в процессе проведения Due Diligence), а также на то, есть ли в окру́ге учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо ли развита транспортная инфраструктура.

Качественные дома престарелых в Европе обычно сдаются с долгосрочными (в среднем 20 лет) жёсткими контрактами. Доходность от аренды составляет 5–6,5 %.

Торговые центры

По словам Георгия Качмазова, торговые центры — это сложный вариант инвестиций из-за большого количества арендаторов. Помимо этого, формат торговли постоянно меняется, и часто бывает так, что продаются старые, несовременные и нефункциональные торговые центры. Непрофессиональному инвестору легко угодить в ловушку и купить неперспективный объект. «Такой тип инвестиций скорее подходит для инвесторов с профессиональной управляющей командой, затраты на которую окупаются при больших объёмах выручки. По моему мнению, инвестировать в торговые центры стоит при наличии более 30 млн евро»,— считает Георгий Качмазов.

При выборе торгового центра следует обращать внимание на покупательную способность населения в регионе, наличие развитой инфраструктуры и транспортную доступность.

«Важны количество арендаторов, наличие якорных арендаторов-магнитов (обычно это известные бренды, например, Zara, Nike и т. д.), наличие фуд-корта, срок арендных контрактов, количество покупателей, проживающих вокруг, демография города, техническое состояние объекта и соответствие актуальным техническим требованиям таких зданий, количество конкурентов в окру́ге, а также то, как давно арендаторы снимают объект и какова вероятность появления новых аналогичных объектов по соседству»,— говорит Георгий Качмазов.

Рекомендуемые арендаторы — продовольственные магазины, магазины электроники, текстильных товаров, а также кафе. Чем больше в торговом центре известных брендов, тем лучше для бизнеса, так как популярные у посетителей марки привлекают новых клиентов и тем самым увеличивают выручку арендаторов и повышают ставки аренды для инвестора. Договоры аренды обычно заключаются на 5–15 лет. Доходность торговых центров составляет в среднем 4–6 %.

Большое количество арендаторов усложняет управление

Гостиницы

Гостиничный рынок неоднороден, и на нём встречаются разные по профилю и уровню риска активы. «Трудно купить качественный и ликвидный объект с бюджетом порядка 10–15 млн: есть риск того, что гостиница будет расположена в не самом востребованном месте и будет управляться мелким оператором, который может в какой-то момент съехать. При таком сценарии найти другого арендатора будет крайне трудно. Мы не рекомендуем рассматривать в качестве объекта для инвестиций маленькие гостиницы: скорее всего, к ним будет привязан небольшой (а, значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность. К тому же маленькие гостиницы чаще всего подразумевают личный трудоемкий менеджмент бизнеса. Хорошие, крупные гостиницы с известными управляющими компаниями, расположенные в центре крупных европейских городов, стоят от 50 млн и дают низкую доходность (около 4 %), так как оцениваются рынком как низкорискованные и высоколиквидные. Помимо прочего, это ещё и престижный для собственника актив»,— говорит Георгий Качмазов.

В идеале стоит выбирать отели в крупных городах, не зависящих от сезонного спроса, с большим туристическим потоком. Помимо местоположения объекта, необходимо обращать внимание на состояние гостиницы, время последнего ремонта, оценки и отзывы на Booking.com, динамику пребывания туристов в локации, сезонность спроса, конкурентоспособность гостиницы на данном рынке, наличие в здании спа- и конференц-залов.

Договоры с операторами заключаются на 10–20 лет и могут быть двух видов: договор аренды или договор на управление. В первом случае для владельца это означает получение фиксированной арендной платы, во втором — процента от выручки. Доходность в случае с договором на управление может быть выше, но она всегда зависит от финансового результата оператора. Доходность от аренды для крупных городов и столиц находится на уровне 4–6 %.

•

При планировании покупки доходного объекта за рубежом нужно учесть множество факторов и рассчитать каждый шаг, поэтому стóит довериться профессионалам с большим опытом работы и хорошим знанием рынка. Обратитесь к менеджерам Tranio, и они проконсультируют вас по вопросам покупки коммерческой недвижимости за рубежом.

Юлия Кожевникова, Tranio

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость | Финансы и инвестиции

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения. Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций. Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года. В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду. Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем, предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании — idealista.com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более. Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера. Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций | Финансы и инвестиции

В число стран — лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге — нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США — падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

• Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье — в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов — €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры — €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», — поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

• Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города — Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц — Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности— Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании — гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», — добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

• Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам — рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», — комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования — разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря — рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», — предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% — при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации — это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости — замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», — поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас — порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», — рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга — Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии — 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии — от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», — комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов — единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты — это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки — в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой — около 6% или выше)», — комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора — большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», — заключает Анна Данишек из Tranio.